آپارتمان‌نشيني كم‌درد سر زير سقف قانون
آيا در آپارتمان شما هم ميان ساكنان گهگاه اختلاف پيش مي‌آيد؟ آيا برخي از ساكنان، سهم خود را از هزينه‌هاي مشترك نمي‌پذيرند؟ آيا در تعيين قسمت‌هاي مشترك آپارتمان مشكل داريد؟ آيا برخي از ساكنان وسايل شخصي خود را در قسمت‌هاي مشترك مي‌گذارند و باعث ايجاد منظره نامناسبي در محل‌هاي عمومي مي‌شوند؟
گذاشتن ميز، صندلي و هر نوع شيء ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك آپارتمان ممنوع است، مگر در صورت جلب رضايت تمامي مالكان. دوره سكونت در خانه‌هاي وسيع و باغ‌ها گذشته و ضرورت‌هاي زندگي شهرنشيني و تمركز امكانات و منابع ما را وادار كرده است در محيطي تنگ و فشرده زندگي كنيم. طبيعي است كه هرچه مكان زندگي انسانها فشرده تر شود، خواست‌هاي شخصي آنها نيز بيشتر با هم برخورد مي‌كند. در اين شرايط، افراد براي برخورداري از يك زندگي آرام، ناگزيرند از برخي از آزادي‌هاي خود صرف‌نظر كنند و در ازاي حقوقي كه پيدا مي‌كنند، تكاليفي در مقابل ديگران بپذيرند.
اينجاست كه موضوع قانون به ميان مي‌آيد و اجراي اين حقوق و تكاليف را ضمانت مي‌كند. بسياري از مردم نمي‌دانند كه قانوني به نام «تملك آپارتمان‌ها» وجود دارد كه براي تضمين آرامش و تنظيم روابط ساختماني ساكنان آپارتمان‌ها وضع شده است. اين قانون كه در سال 1343 به تصويب رسيده و در سال 1367 هم اصلاح شده است و همچنين آيين‌نامه اجرايي آن، مقرراتي را بيان مي‌كند كه دانستن آن براي هر خانواده آپارتمان‌نشين ضروري است.
اين مطلب سعي دارد شما را با مطالب مختلف اين قانون آشنا كند. مواردي مانند تعيين قسمت‌هاي اختصاصي و قسمت‌هاي مشترك آپارتمان، تشكيل مجمع عمومي‌مالكان و انتخاب مدير يا هيأت مديره آپارتمان، هزينه‌هاي مشترك آپارتمان و نحوه تقسيم آنها، نحوه الزام حقوقي واحدهايي كه هزينه‌هاي مشترك را پرداخت نمي‌كنند، تكليف مالكان به حفظ نماي ظاهري و قسمت‌هاي مشترك آپارتمان و مسائل حقوقي مربوط به پاركينگ و انباري آپارتمان‌ها،مورد بررسي قرار مي‌گيرد.
* قسمت‌هاي اختصاصي و قسمت‌هاي
مشترك آپارتمان
گاهي ميان ساكنان آپارتمان اين اختلاف پيش مي‌آيد كه چه قسمت‌هايي از ساختمان براي استفاده عموم است و چه قسمت‌هايي مختص واحدي مشخص؟ قانون تملك آپارتمان‌ها در نخستين مواد خود به اين موضوع پرداخته است. به موجب ماده يك مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف، يك ساختمان شامل دو قسمت است: مالكيت قسمت‌هاي اختصاصي و مالكيت قسمت‌هاي مشترك.
قسمت‌هاي مشترك آپارتمان بخش‌هايي است كه به طور مستقيم يا غيرمستقيم، مورد استفاده تمامي ساكنان است و نمي‌توان حق انحصاري براي آنها قائل شد. به عبارت ديگر، حق استفاده از اين قسمت‌ها منحصر به يك يا چند واحد مخصوص نيست و به تمامي ساكنان، به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد. همه قسمت‌هاي يك آپارتمان جزو قسمت‌هاي مشترك است مگر آنكه در اسناد مالكيت، ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكان تلقي شده باشد، يا اينكه طبق عرف و عادت، آن قسمت متعلق به واحدي خاص باشد.
* آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ها براي جلوگيري از اختلاف در تعيين قسمت‌هاي مشترك، اين قسمت‌ها را نام برده است كه عبارتند از:
«الف) زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد.
ب) تأسيسات قسمت‌هاي مشترك، از قبيل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها، گذرگاه‌هاي زباله و محل جمع‌آوري آن (و مواردي از اين قبيل).
پ) اسكلت ساختمان.
ت) درها، پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها و پاگردها كه در خارج از قسمت‌هاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.
ث) تاسيسات مربوط به راه‌پله، از قبيل وسايل تأمين‌كننده روشنايي.
ج- بام و تمامي تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركا يا حفظ بنا در آن ساخته شده است .
ح- نماي خارجي ساختمان.
خ- محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارك‌ها كه جنبه عمومي دارد و در سند اختصاصي ثبت نشده است.»
موارد بالا، بخشي از قسمت‌هاي مشترك آپارتمان است كه در مالكيت مشترك تمامي شركاي ملك قرار دارد؛ هرچند كه در قسمت اختصاصي واقع شده باشد يا از آن قسمت‌ها عبور كند. همه مالكان يا استفاده‌كنندگاني كه نماينده مالك هستند، مانند مستأجران، حق استفاده از اين قسمت‌ها را دارند و هيچ كس نمي‌تواند از استفاده آنها تا حدي كه ضرري به استفاده ديگران وارد نياورد، ممانعت كند.
گذاشتن ميز، صندلي و هر نوع شيء ديگر و همچنين نگاهداري حيوان در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است، مگر در صورت جلب رضايت تمامي مالكان. هزينه‌هايي كه براي حفظ، نگهداري، نظافت و تعمير قسمت‌هاي مشترك آپارتمان صرف ميشود، بايد بين واحدهاي آپارتمان تقسيم شود و حتي اگر يكي از ساكنان از برخي از قسمت‌هاي مشترك استفاده نمي‌كند، باز هم بايد هزينه‌هاي مربوط به آن قسمت را بپردازد (ماده 4 قانون تملك آپارتمان‌ها، اصلاحي 1376) بنابراين اعتراض طبقه همكف مبني بر اينكه علي‌رغم استفاده نكردن از آسانسور، شارژ آن يا هزينه تعمير آن از او هم مطالبه ميشود، قابل پذيرش نيست؛ زيرا آسانسور جزو قسمت‌هاي مشترك آپارتمان و هزينه‌هاي آن متوجه تمامي ساكنان است، ولو اينكه هرگز از آن قسمت مشترك استفاده اي نكنند.
* شيوه اداره آپارتمان
اگر در اداره ساختمان نظم و ترتيبي وجود ندارد، اولين اقدام شما براي سامان دادن به اداره آپارتمان اين است كه با همراهي ساير مالكان يا استفاده‌كنندگان دور هم جمع شويد و در مورد حل مشكلات ساختمان چاره‌انديشي كنيد. خيلي سخت نگيريد، منظور يك جلسه رسمي و خشك اداري نيست. اين كار در آپارتمان‌هاي كوچك، ممكن است ضمن ديد و بازديد‌ها و ميهماني‌ها انجام شود، البته در مجتمع‌هاي بزرگ آپارتماني تشريفات اداري آن، از قبيل ارسال دعوتنامه مكتوب با پست سفارشي، اغلب رعايت ميشود.
به جلسه‌اي كه مالكان و استفاده‌كنندگان براي اداره آپارتمان تشكيل مي‌دهند، «مجمع عمومي» گفته ميشود. طبق ماده 5 آيين‌نامه قانون تملك آپارتمان‌ها، در صورتي كه تعداد مالكان از سه نفر تجاوز كند، بايد «مجمع عمومي» تشكيل شود. براي اينكه جلسه مجمع عمومي رسميت داشته و تصميم‌هاي آن قابل اجرا باشد، بايد مالكاني كه بيش از نصف مساحت كل قسمت‌هاي اختصاصي را در اختيار دارند يا نمايندگان آنها، در آن حضور داشته باشند.
اما اگر مشكل شما اين باشد كه ساكنان ديگر واحدها به اين گونه جلسه‌ها بي‌توجه هستند و در آن شركت نمي‌كنند، قانون راه‌حلي براي آن معين كرده است: در صورتي كه نتوانستيد اكثريت را دور هم جمع كنيد، تلاش‌تان را رها نكنيد، جلسه را 15 روز عقب بيندازيد و دوباره از همه واحدها براي شركت در آن دعوت كنيد، اگر در جلسه دوم هم تعداد كافي حاصل نشد، سماجت به خرج بدهيد و با دعوت، جلسه سوم را 15 روز بعد برگزار كنيد. اين جلسه با هر تعداد از حاضران رسميت خواهد داشت و تصميم‌هاي آن براي افراد غايب هم تعهد ايجاد مي‌كند. (تبصره 8 ماده آيين‌نامه اجرايي). اصل بر اين است كه مالكان آپارتمان‌ها در جلسه مجمع عمومي شركت كنند، اما مالك مي‌تواند به جاي خود، نماينده‌اي معرفي كند. اغلب معمول است كه مستأجر به نمايندگي از مالك در جلسه شركت مي‌كند. اگر چند نفر مالك يك واحد آپارتماني باشند بايد طبق ماده 7 قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود، يك نفر را براي شركت در جلسه مجمع عمومي‌انتخاب و معرفي كنند.
در نخستين جلسه مجمع عمومي، ابتدا رئيس مجمع عمومي براي اداره جلسه انتخاب ميشود. سپس از طريق رأي‌گيري، مدير يا مديراني براي اداره امور ساختمان تعيين ميشود.
از جمله ديگر اختيارات مجمع عمومي، اتخاذ تصميم‌هاي كلي در مورد اداره امور ساختمان و همچنين تصويب گزارش مربوط به درآمدها و هزينه‌هاي سالانه است. تمامي تصميم‌هاي مجمع عمومي بايد در صورتجلسه‌اي درج شود تا بعداً قابل مراجعه و استناد باشد. اين صورت جلسه، نزد مدير ساختمان نگهداري ميشود. تصميم‌هاي مجمع عمومي در صورت رعايت شرايط ذكر شده طبق ماده 6 قانون تملك آپارتمان‌ها براي تمامي شركا الزام‌آور است. براي اينكه غايبان جلسه ادعا نكنند كه از تصميم‌هاي مجمع عمومي‌بي اطلاع بوده اند، اين تصميم‌ها ظرف مدت10 روز توسط مدير ساختمان به اطلاع شركاي غايب مي‌رسد.
بسياري از مشكلات ساختمان را مي‌توان از طريق همين جلسه‌ها حل كرد. به طور مثال در برخي از آپارتمان‌ها بازي بچه‌ها و سر و صداي آنها در حياط آپارتمان، مزاحمت‌هايي را براي ساكنان ايجاد مي‌كند. اگر اقدامات مدير ساختمان براي رفع اين مزاحمت‌ها مؤثر واقع نشد، مجمع عمومي مي‌تواند براي حل اين مشكل چاره‌انديشي كند، مثلاً ساعت‌هاي مشخصي براي بازي بچه‌ها تعيين كند.
چون تشكيل جلسات مجمع با شرايطي كه قانون براي آن تعيين كرده، معمولاً دشوار است، مدير يا مديراني انتخاب مي‌شوند و مسئوليت حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميم‌هاي مجمع عمومي به او يا آنها واگذار ميشود.
اختيارات مدير ساختمان
سعي كنيد فردي لايق و امين را به عنوان مدير ساختمان انتخاب كنيد، زيرا وظايف و اختيارهاي مهمي در طول سال برعهده اوست.
يكي از وظايف مدير، نگهداري حساب‌هاي مالي ساختمان و حفظ خزانه (صندوق مالي) است. او بايد دفتري براي ثبت درآمدها و هزينه‌ها داشته باشد و هر ساله اين دفتر را به پيوست قبوض و اسناد مربوط، براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي ارائه كند. البته در مجتمع‌هاي بزرگ، معمولاً براي انجام اين وظايف مالي، يك خزانه‌دار تعيين ميشود.
ديگر وظيفه مدير ساختمان كه شايد خيلي از افراد از آن بي‌اطلاع باشند، اين است كه تمامي بنا را به صورت يك واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه كند. سهم هر يك از واحدها از حق بيمه، به نسبت مساحت آن واحد به مساحت كل قسمت‌هاي اختصاصي خواهد بود كه اين مبلغ از سوي مدير، از هر واحد اخذ و به بيمه‌گر پرداخت ميشود.
مدير ساختمان همچنين مكلف است كه ميزان هزينه‌هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را به وسيله نامه اي به او اطلاع دهد. طبق آخرين ماده آيين‌نامه اجرايي، به منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري، مدير ساختمان بايد وجوهي را به صورت تنخواه گردان به نحوي كه مجمع عمومي‌معين مي‌كند، دريافت كند.
همچنين در تمامي آپارتمان‌هايي كه بيش از 10واحد داشته باشند، مدير ساختمان موظف است براي حفظ و نگاهداري و تنظيف قسمت‌هايي كه مورد استفاده عموم است و انجام ساير امور مورد نياز بنا، دربان استخدام كند.
انجام همه امور در برج‌هاي آپارتماني احتياج به وقت زيادي دارد. بنابراين مدير ساختمان بايد به صورت تمام وقت به اين امور بپردازد و مسلماً حق‌الزحمه‌اي ماهانه دريافت مي‌كند، اما در آپارتمان‌هاي كوچك كه اين وظايف محدودتر هستند، بهتر است امتيازاتي براي مدير توسط مجمع عمومي تعيين شود تا افراد از پذيرش اين مسئوليت شانه خالي نكنند. راه حل ديگر براي اين مسئوليت گريزي اين است كه مديريت ساختمان به صورت گردشي باشد و دير يا زود همه ساكنان آن را تجربه كنند. البته از لحاظ قانوني لزومي ندارد كه مدير ساختمان جزو مالكان آپارتمان باشد و انتخاب او از ساير افراد خارج آپارتمان بلامانع است. مدت مأموريت مدير ساختمان دو سال است، ولي مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند، انتخاب مجدد مدير نيز ممكن است.
گذاشتن ميز، صندلي و هر نوع شيء ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمت‌هاي مشترك آپارتمان ممنوع است، مگر در صورت جلب رضايت تمامي مالكان. دوره سكونت در خانه‌هاي وسيع و باغ‌ها گذشته و ضرورت‌هاي زندگي شهرنشيني و تمركز امكانات و منابع ما را وادار كرده است در محيطي تنگ و فشرده زندگي كنيم. طبيعي است كه هرچه مكان زندگي انسانها فشرده تر شود، خواست‌هاي شخصي آنها نيز بيشتر با هم برخورد مي‌كند. در اين شرايط، افراد براي برخورداري از يك زندگي آرام، ناگزيرند از برخي از آزادي‌هاي خود صرف‌نظر كنند و در ازاي حقوقي كه پيدا مي‌كنند، تكاليفي در مقابل ديگران بپذيرند.
اينجاست كه موضوع قانون به ميان مي‌آيد و اجراي اين حقوق و تكاليف را ضمانت مي‌كند. بسياري از مردم نمي‌دانند كه قانوني به نام «تملك آپارتمان‌ها» وجود دارد كه براي تضمين آرامش و تنظيم روابط ساختماني ساكنان آپارتمان‌ها وضع شده است. اين قانون كه در سال 1343 به تصويب رسيده و در سال 1367 هم اصلاح شده است و همچنين آيين‌نامه اجرايي آن، مقرراتي را بيان مي‌كند كه دانستن آن براي هر خانواده آپارتمان‌نشين ضروري است.
اين مطلب سعي دارد شما را با مطالب مختلف اين قانون آشنا كند. مواردي مانند تعيين قسمت‌هاي اختصاصي و قسمت‌هاي مشترك آپارتمان، تشكيل مجمع عمومي‌مالكان و انتخاب مدير يا هيأت مديره آپارتمان، هزينه‌هاي مشترك آپارتمان و نحوه تقسيم آنها، نحوه الزام حقوقي واحدهايي كه هزينه‌هاي مشترك را پرداخت نمي‌كنند، تكليف مالكان به حفظ نماي ظاهري و قسمت‌هاي مشترك آپارتمان و مسائل حقوقي مربوط به پاركينگ و انباري آپارتمان‌ها،مورد بررسي قرار مي‌گيرد.
* قسمت‌هاي اختصاصي و قسمت‌هاي
مشترك آپارتمان
گاهي ميان ساكنان آپارتمان اين اختلاف پيش مي‌آيد كه چه قسمت‌هايي از ساختمان براي استفاده عموم است و چه قسمت‌هايي مختص واحدي مشخص؟ قانون تملك آپارتمان‌ها در نخستين مواد خود به اين موضوع پرداخته است. به موجب ماده يك مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف، يك ساختمان شامل دو قسمت است: مالكيت قسمت‌هاي اختصاصي و مالكيت قسمت‌هاي مشترك.
قسمت‌هاي مشترك آپارتمان بخش‌هايي است كه به طور مستقيم يا غيرمستقيم، مورد استفاده تمامي ساكنان است و نمي‌توان حق انحصاري براي آنها قائل شد. به عبارت ديگر، حق استفاده از اين قسمت‌ها منحصر به يك يا چند واحد مخصوص نيست و به تمامي ساكنان، به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد. همه قسمت‌هاي يك آپارتمان جزو قسمت‌هاي مشترك است مگر آنكه در اسناد مالكيت، ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكان تلقي شده باشد، يا اينكه طبق عرف و عادت، آن قسمت متعلق به واحدي خاص باشد.
* آيين‌نامه اجرايي قانون تملك آپارتمان‌ها براي جلوگيري از اختلاف در تعيين قسمت‌هاي مشترك، اين قسمت‌ها را نام برده است كه عبارتند از:
«الف) زمين زيربنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد.
ب) تأسيسات قسمت‌هاي مشترك، از قبيل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان، اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه‌هاي فاضلاب، لوله‌ها، گذرگاه‌هاي زباله و محل جمع‌آوري آن (و مواردي از اين قبيل).
پ) اسكلت ساختمان.
ت) درها، پنجره‌ها، راهروها، پله‌ها و پاگردها كه در خارج از قسمت‌هاي اختصاصي قرار گرفته‌اند.
ث) تاسيسات مربوط به راه‌پله، از قبيل وسايل تأمين‌كننده روشنايي.
ج- بام و تمامي تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركا يا حفظ بنا در آن ساخته شده است .
ح- نماي خارجي ساختمان.
خ- محوطه ساختمان، باغ‌ها و پارك‌ها كه جنبه عمومي دارد و در سند اختصاصي ثبت نشده است.»
موارد بالا، بخشي از قسمت‌هاي مشترك آپارتمان است كه در مالكيت مشترك تمامي شركاي ملك قرار دارد؛ هرچند كه در قسمت اختصاصي واقع شده باشد يا از آن قسمت‌ها عبور كند. همه مالكان يا استفاده‌كنندگاني كه نماينده مالك هستند، مانند مستأجران، حق استفاده از اين قسمت‌ها را دارند و هيچ كس نمي‌تواند از استفاده آنها تا حدي كه ضرري به استفاده ديگران وارد نياورد، ممانعت كند.
گذاشتن ميز، صندلي و هر نوع شيء ديگر و همچنين نگاهداري حيوان در قسمت‌هاي مشترك ممنوع است، مگر در صورت جلب رضايت تمامي مالكان. هزينه‌هايي كه براي حفظ، نگهداري، نظافت و تعمير قسمت‌هاي مشترك آپارتمان صرف ميشود، بايد بين واحدهاي آپارتمان تقسيم شود و حتي اگر يكي از ساكنان از برخي از قسمت‌هاي مشترك استفاده نمي‌كند، باز هم بايد هزينه‌هاي مربوط به آن قسمت را بپردازد (ماده 4 قانون تملك آپارتمان‌ها، اصلاحي 1376) بنابراين اعتراض طبقه همكف مبني بر اينكه علي‌رغم استفاده نكردن از آسانسور، شارژ آن يا هزينه تعمير آن از او هم مطالبه ميشود، قابل پذيرش نيست؛ زيرا آسانسور جزو قسمت‌هاي مشترك آپارتمان و هزينه‌هاي آن متوجه تمامي ساكنان است، ولو اينكه هرگز از آن قسمت مشترك استفاده اي نكنند.
* شيوه اداره آپارتمان
اگر در اداره ساختمان نظم و ترتيبي وجود ندارد، اولين اقدام شما براي سامان دادن به اداره آپارتمان اين است كه با همراهي ساير مالكان يا استفاده‌كنندگان دور هم جمع شويد و در مورد حل مشكلات ساختمان چاره‌انديشي كنيد. خيلي سخت نگيريد، منظور يك جلسه رسمي و خشك اداري نيست. اين كار در آپارتمان‌هاي كوچك، ممكن است ضمن ديد و بازديد‌ها و ميهماني‌ها انجام شود، البته در مجتمع‌هاي بزرگ آپارتماني تشريفات اداري آن، از قبيل ارسال دعوتنامه مكتوب با پست سفارشي، اغلب رعايت ميشود.
به جلسه‌اي كه مالكان و استفاده‌كنندگان براي اداره آپارتمان تشكيل مي‌دهند، «مجمع عمومي» گفته ميشود. طبق ماده 5 آيين‌نامه قانون تملك آپارتمان‌ها، در صورتي كه تعداد مالكان از سه نفر تجاوز كند، بايد «مجمع عمومي» تشكيل شود. براي اينكه جلسه مجمع عمومي رسميت داشته و تصميم‌هاي آن قابل اجرا باشد، بايد مالكاني كه بيش از نصف مساحت كل قسمت‌هاي اختصاصي را در اختيار دارند يا نمايندگان آنها، در آن حضور داشته باشند.
اما اگر مشكل شما اين باشد كه ساكنان ديگر واحدها به اين گونه جلسه‌ها بي‌توجه هستند و در آن شركت نمي‌كنند، قانون راه‌حلي براي آن معين كرده است: در صورتي كه نتوانستيد اكثريت را دور هم جمع كنيد، تلاش‌تان را رها نكنيد، جلسه را 15 روز عقب بيندازيد و دوباره از همه واحدها براي شركت در آن دعوت كنيد، اگر در جلسه دوم هم تعداد كافي حاصل نشد، سماجت به خرج بدهيد و با دعوت، جلسه سوم را 15 روز بعد برگزار كنيد. اين جلسه با هر تعداد از حاضران رسميت خواهد داشت و تصميم‌هاي آن براي افراد غايب هم تعهد ايجاد مي‌كند. (تبصره 8 ماده آيين‌نامه اجرايي). اصل بر اين است كه مالكان آپارتمان‌ها در جلسه مجمع عمومي شركت كنند، اما مالك مي‌تواند به جاي خود، نماينده‌اي معرفي كند. اغلب معمول است كه مستأجر به نمايندگي از مالك در جلسه شركت مي‌كند. اگر چند نفر مالك يك واحد آپارتماني باشند بايد طبق ماده 7 قانون تملك آپارتمان‌ها از طرف خود، يك نفر را براي شركت در جلسه مجمع عمومي‌انتخاب و معرفي كنند.
در نخستين جلسه مجمع عمومي، ابتدا رئيس مجمع عمومي براي اداره جلسه انتخاب ميشود. سپس از طريق رأي‌گيري، مدير يا مديراني براي اداره امور ساختمان تعيين ميشود.
از جمله ديگر اختيارات مجمع عمومي، اتخاذ تصميم‌هاي كلي در مورد اداره امور ساختمان و همچنين تصويب گزارش مربوط به درآمدها و هزينه‌هاي سالانه است. تمامي تصميم‌هاي مجمع عمومي بايد در صورتجلسه‌اي درج شود تا بعداً قابل مراجعه و استناد باشد. اين صورت جلسه، نزد مدير ساختمان نگهداري ميشود. تصميم‌هاي مجمع عمومي در صورت رعايت شرايط ذكر شده طبق ماده 6 قانون تملك آپارتمان‌ها براي تمامي شركا الزام‌آور است. براي اينكه غايبان جلسه ادعا نكنند كه از تصميم‌هاي مجمع عمومي‌بي اطلاع بوده اند، اين تصميم‌ها ظرف مدت10 روز توسط مدير ساختمان به اطلاع شركاي غايب مي‌رسد.
بسياري از مشكلات ساختمان را مي‌توان از طريق همين جلسه‌ها حل كرد. به طور مثال در برخي از آپارتمان‌ها بازي بچه‌ها و سر و صداي آنها در حياط آپارتمان، مزاحمت‌هايي را براي ساكنان ايجاد مي‌كند. اگر اقدامات مدير ساختمان براي رفع اين مزاحمت‌ها مؤثر واقع نشد، مجمع عمومي مي‌تواند براي حل اين مشكل چاره‌انديشي كند، مثلاً ساعت‌هاي مشخصي براي بازي بچه‌ها تعيين كند.
چون تشكيل جلسات مجمع با شرايطي كه قانون براي آن تعيين كرده، معمولاً دشوار است، مدير يا مديراني انتخاب مي‌شوند و مسئوليت حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميم‌هاي مجمع عمومي به او يا آنها واگذار ميشود.
اختيارات مدير ساختمان
سعي كنيد فردي لايق و امين را به عنوان مدير ساختمان انتخاب كنيد، زيرا وظايف و اختيارهاي مهمي در طول سال برعهده اوست.
يكي از وظايف مدير، نگهداري حساب‌هاي مالي ساختمان و حفظ خزانه (صندوق مالي) است. او بايد دفتري براي ثبت درآمدها و هزينه‌ها داشته باشد و هر ساله اين دفتر را به پيوست قبوض و اسناد مربوط، براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي ارائه كند. البته در مجتمع‌هاي بزرگ، معمولاً براي انجام اين وظايف مالي، يك خزانه‌دار تعيين ميشود.
ديگر وظيفه مدير ساختمان كه شايد خيلي از افراد از آن بي‌اطلاع باشند، اين است كه تمامي بنا را به صورت يك واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه كند. سهم هر يك از واحدها از حق بيمه، به نسبت مساحت آن واحد به مساحت كل قسمت‌هاي اختصاصي خواهد بود كه اين مبلغ از سوي مدير، از هر واحد اخذ و به بيمه‌گر پرداخت ميشود.
مدير ساختمان همچنين مكلف است كه ميزان هزينه‌هاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را به وسيله نامه اي به او اطلاع دهد. طبق آخرين ماده آيين‌نامه اجرايي، به منظور تأمين هزينه‌هاي ضروري و فوري، مدير ساختمان بايد وجوهي را به صورت تنخواه گردان به نحوي كه مجمع عمومي‌معين مي‌كند، دريافت كند.
همچنين در تمامي آپارتمان‌هايي كه بيش از 10واحد داشته باشند، مدير ساختمان موظف است براي حفظ و نگاهداري و تنظيف قسمت‌هايي كه مورد استفاده عموم است و انجام ساير امور مورد نياز بنا، دربان استخدام كند.
انجام همه امور در برج‌هاي آپارتماني احتياج به وقت زيادي دارد. بنابراين مدير ساختمان بايد به صورت تمام وقت به اين امور بپردازد و مسلماً حق‌الزحمه‌اي ماهانه دريافت مي‌كند، اما در آپارتمان‌هاي كوچك كه اين وظايف محدودتر هستند، بهتر است امتيازاتي براي مدير توسط مجمع عمومي تعيين شود تا افراد از پذيرش اين مسئوليت شانه خالي نكنند. راه حل ديگر براي اين مسئوليت گريزي اين است كه مديريت ساختمان به صورت گردشي باشد و دير يا زود همه ساكنان آن را تجربه كنند. البته از لحاظ قانوني لزومي ندارد كه مدير ساختمان جزو مالكان آپارتمان باشد و انتخاب او از ساير افراد خارج آپارتمان بلامانع است. مدت مأموريت مدير ساختمان دو سال است، ولي مجمع عمومي مي‌تواند اين مدت را اضافه كند، انتخاب مجدد مدير نيز ممكن است.
+ نوشته شده در شنبه دهم مرداد ۱۳۸۸ ساعت 19:28 توسط
|